Le recouvrement de loyers impayés est une préoccupation majeure pour les bailleurs, qui cherchent à protéger leur investissement immobilier et à assurer un revenu stable. Dans cet article, nous vous présenterons les différentes étapes à suivre pour récupérer les sommes dues et mettre en place des mesures préventives afin d’éviter les impayés.
1. La prévention des impayés de loyer
La première étape pour éviter les impayés consiste à sélectionner avec soin vos locataires. Il est important de vérifier leur solvabilité et leur historique locatif, en demandant des justificatifs de revenus, des avis d’imposition et des références d’anciens bailleurs.
Pour renforcer la protection contre les impayés, vous pouvez également demander la mise en place d’une caution solidaire, c’est-à-dire qu’une tierce personne s’engage à payer le loyer en cas de défaillance du locataire. Cette caution doit être elle-même solvable et fournir les mêmes justificatifs que le locataire.
2. La procédure amiable pour recouvrer les loyers impayés
En cas d’impayés, la première démarche à entreprendre est une relance amiable. Il convient d’adresser au locataire un courrier de rappel, en précisant les sommes dues et la date limite de paiement. Si cette relance reste sans effet, une mise en demeure peut être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, mettant en demeure le locataire de régler les arriérés de loyer dans un délai raisonnable.
Il est également possible de solliciter l’aide d’un conciliateur de justice, qui pourra tenter de trouver un accord entre le bailleur et le locataire pour régler à l’amiable le litige. Cette démarche est gratuite et peut éviter le recours à une procédure judiciaire plus longue et coûteuse.
3. La procédure judiciaire pour recouvrer les loyers impayés
Si la phase amiable n’aboutit pas à un règlement des impayés, il convient d’engager une procédure judiciaire. La première étape consiste à faire appel à un huissier de justice pour signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Cette clause prévoit que le bail sera automatiquement résilié si le locataire ne s’exécute pas dans un délai de deux mois après la signification du commandement.
Au terme de ce délai, si les sommes dues n’ont pas été réglées, vous pouvez saisir le tribunal compétent pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Il s’agira généralement du tribunal d’instance ou du tribunal de grande instance, selon le montant des loyers impayés. La représentation par un avocat n’est pas obligatoire, mais elle est vivement conseillée pour assurer la défense de vos intérêts.
4. Les garanties et assurances contre les impayés de loyer
En tant que bailleur, vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés (GLI) auprès d’une compagnie d’assurances. Cette garantie vous permettra d’être couvert en cas de défaillance du locataire, dans la limite des plafonds prévus au contrat. Attention toutefois aux conditions et exclusions de garantie : il est important de bien lire le contrat avant de souscrire.
Une autre solution consiste à bénéficier de la garantie Visale, proposée par Action Logement. Cette garantie gratuite et sans conditions de ressources couvre les impayés de loyer pendant toute la durée du bail, dans la limite d’un plafond fixé à 36 mois. Pour en bénéficier, le locataire doit en faire la demande avant la signature du bail et obtenir l’accord d’Action Logement.
5. Le recouvrement des loyers impayés après l’expulsion
Une fois le locataire expulsé, il reste encore à recouvrer les sommes dues. Vous pouvez solliciter l’aide d’un huissier de justice, qui procédera à une saisie des biens du locataire ou à une saisie sur salaire pour récupérer les arriérés de loyer. Si le locataire est insolvable, vous pouvez demander à l’huissier de pratiquer une saisie sur la caution solidaire, si celle-ci a été mise en place.
En cas d’insolvabilité du locataire et de la caution, il est possible de demander l’aide du Fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui peut accorder une aide financière au bailleur pour compenser les impayés. Cette aide est toutefois soumise à des conditions de ressources et dépend des disponibilités du FSL.
Le recouvrement de loyers impayés peut être un processus long et complexe, mais en suivant ces étapes et en mettant en place des mesures préventives, vous pourrez protéger vos intérêts en tant que bailleur et assurer la pérennité de votre investissement immobilier.